Страхование торгового центра: программа защиты для собственника и управляющей компании

Торговый центр — это не одно здание в полисе, а несколько разных интересов. Собственнику важны конструктив, фасад, инженерия и арендный поток. Управляющей компании — ответственность перед посетителями и арендаторами. Арендаторам — их отделка, оборудование и товар. Если эти интересы не разделить на этапе закупки, после крупного убытка выяснится, что часть потерь не застрахована никем.

Ниже — как собрать программу страхования ТЦ: что включить в имущественный договор, где проходит граница с арендаторами, как подойти к ответственности и потере арендного дохода, как определить страховую сумму и сравнить предложения. Условия иллюстрируются правилами РЕСО-Гарантия и СОГАЗ. Это примеры конкретных документов, а не стандарт рынка: по ряду вопросов формулировки у страховщиков различаются, и окончательно всё определяет текст вашего договора.

Из чего состоит программа страхования ТЦ

Обычно программа включает четыре блока:

Блок	Что защищает	Кто страхователь
Имущество	Здание, инженерные системы, остекление, парковку, имущество УК	Собственник (или УК по договору управления)
Перерыв в деятельности	Потерю арендных платежей или прибыли и постоянные расходы после повреждения здания	Собственник
Гражданская ответственность	Вред жизни, здоровью и имуществу посетителей, арендаторов, соседей	Собственник и/или УК
Обязательная ответственность по лифтам и эскалаторам	Обязательная ответственность владельца опасного объекта	Владелец объекта

Отдельно — требования к страхованию самих арендаторов, которые закрепляются в договорах аренды.

Здание и его элементы: что именно застраховано

Состав здания в правилах

Правила разных страховщиков по-разному определяют, что входит в «здание» по умолчанию, и это первый пункт для сверки. Торговые центры страховщики выделяют отдельно: в правилах РЕСО торговым центром считается стационарный торговый объект площадью свыше 2000 кв. м, а в форме заявления для ТЦ есть отдельная отметка и вопрос о наличии арендаторов.

В правилах РЕСО-Гарантия в состав здания входят конструктивные элементы, инженерное оборудование, внешняя и внутренняя отделка. К конструктиву отнесены фундамент, стены, колонны, перекрытия, крыша, лестницы, остекление световых проёмов, входные двери. К инженерному оборудованию — отопление, водопровод и канализация, электросети, сигнализация, вентиляция и кондиционирование, системы пожаротушения, подъёмники и лифты. Оборудование, закреплённое снаружи здания, считается инженерным, только если это оговорено в договоре.

В правилах СОГАЗ при страховании строения, сооружения или помещения как объекта недвижимости, если в договоре не указано иное, считается, что застрахованы только конструктивные элементы. Полный состав (конструктив, инженерное оборудование, внешняя и внутренняя отделка, остекление) по умолчанию действует при страховании имущественного комплекса. Лифты и подъёмники здесь тоже входят в инженерное оборудование.

Вывод для закупки: в заявке и в договоре нужно перечислить элементы прямо, а не писать «здание ТЦ». Это касается:

• конструктива — каркас, кровля, перекрытия, атриум, световые фонари;
• отделки мест общего пользования — галереи, фуд-корт, санузлы, входные группы;
• инженерных систем — ИТП, вентиляция и кондиционирование, спринклеры, дымоудаление, электрощитовые, СКУД и видеонаблюдение;
• лифтов, эскалаторов и траволаторов — лифты в обоих документах названы прямо, эскалаторы и траволаторы в прочитанных определениях не упомянуты, поэтому их лучше указать в перечне застрахованного имущества отдельно;
• фасада — вентфасад, облицовка, навесные элементы. Внешняя отделка у обоих страховщиков определена через облицовку и элементы на фасаде.

Стёкла, витрины и вывески

Риск «Бой стекол» у обоих страховщиков покрывает гибель или повреждение оконных и дверных стёкол, витрин, витражей, стеклянных стен, световых рекламных установок. Царапины, сколы и помутнения не возмещаются.

Различаются детали. У РЕСО по соглашению сторон и с отдельным лимитом можно добавить расходы на временное остекление, демонтаж мешающих конструкций и восстановление рекламного оформления витрин. У СОГАЗ остекление делится на внешнее, внутреннее и остекление внешних рекламных элементов. Если состав не указан, застрахованы внешнее и внутреннее. Остекление отдельно стоящих стел и вывесок застраховано, только если оно прямо названо в договоре. У РЕСО имущество, смонтированное снаружи, включая рекламные установки, тоже страхуется только с указанием в договоре и страховой суммы.

Парковка

Многоуровневый паркинг обычно страхуется как отдельное здание, открытая площадка — как сооружение. Правила РЕСО перечисляют сооружения (в том числе дороги) отдельной категорией имущества. Значит, парковку нужно включить в перечень с собственной страховой суммой. Автомобили посетителей объектом имущественного страхования собственника не являются: транспортные средства по правилам РЕСО не страхуются, кроме случаев хранения или товарных запасов. Претензии владельцев машин относятся к блоку ответственности.

Граница с имуществом арендаторов

Страховать имущество может только тот, у кого есть интерес в его сохранении. Договор без такого интереса недействителен. Правила РЕСО прямо исключают имущество, которым страхователь не распоряжается на правах собственности или иных законных основаниях. Поэтому товары, торговое оборудование и мебель арендатора в полис собственника не войдут.

Сложнее с отделкой, которую арендатор сделал сам. Кто её собственник и кто её страхует, решает договор аренды. Если это не прописано, возникает зазор: собственник считает отделку имуществом арендатора, арендатор — частью здания.

В договор аренды стоит включить требования к страхованию арендатора:

• имущество арендатора (отделка, оборудование, товар) — от тех же рисков, что и у здания, включая бой стекол витрин;
• гражданская ответственность арендатора за вред зданию и третьим лицам, с минимальным лимитом;
• предоставление копии полиса до открытия и при каждом продлении.

Отдельный вопрос — суброгация. После выплаты к страховщику собственника переходит право требования к виновнику, например к арендатору, у которого начался пожар. Если страхователь отказался от этого права, страховщик освобождается от выплаты полностью или в соответствующей части. Освобождать арендаторов от ответственности в договоре аренды без согласования со страховщиком опасно.

Ответственность перед посетителями и арендаторами

Вред имуществу или здоровью возмещает тот, кто его причинил. Если он докажет отсутствие своей вины, он освобождается от ответственности. Для ТЦ типичные ситуации — падение на скользком полу, обрушение элемента потолка, залив помещения арендатора из общей системы.

Правила РЕСО по ответственности юридических лиц прямо называют застрахованной деятельностью владение, пользование и управление недвижимостью, а также эксплуатацию инженерных сетей и оборудования. При сравнении предложений обратите внимание на исключения, которые применяются, если договор не устанавливает иное:

• неисполнение договорных обязательств, в том числе перед арендаторами;
• эксплуатация опасных производственных объектов и гидротехнических сооружений;
• износ сверх нормативного срока и аварийное состояние зданий и систем;
• упущенная выгода, неустойки и моральный вред;
• утрата или пропажа имущества потерпевших;
• вред работникам страхователя.

Лимит можно установить на один случай и по отдельным категориям рисков. Если иное не указано, лимит на случай считается единым. Для ТЦ с высоким трафиком лимит на один случай важнее общей суммы: одно происшествие может затронуть многих людей.

Лифты и эскалаторы. Владельцы лифтов, эскалаторов (кроме эскалаторов в метро) и пассажирских конвейеров относятся к владельцам опасных объектов, которые обязаны страховать свою ответственность. Это отдельный обязательный договор, а не часть добровольного полиса. При этом в правилах РЕСО из добровольного покрытия исключена эксплуатация опасных производственных объектов и гидротехнических сооружений, если договор не предусматривает иное. Лифты и эскалаторы в этом исключении прямо не названы, поэтому их статус стоит уточнить у страховщика.

Потеря арендного дохода

После пожара или залива собственник теряет не только здание: арендаторы перестают платить, а расходы на персонал и обслуживание кредита остаются. Это закрывает страхование перерыва в деятельности.

В правилах РЕСО застрахованными интересами названы постоянные текущие расходы и прибыль либо рентные платежи по договорам аренды. Потерю прибыли и потерю рентных платежей нельзя одновременно застраховать в одном договоре. Ключевые условия:

• триггер — перерыв должен быть вызван материальным ущербом, признанным страховым случаем по имущественному договору и превышающим его франшизу;
• период возмещения — выбирается по максимальному сроку восстановления и отсчитывается с момента повреждения;
• временная франшиза — минимум три рабочих дня;
• страховая стоимость по рентным поступлениям устанавливается на основании договоров аренды.

Формулировки о рентных платежах в разных пунктах правил РЕСО отличаются: в одном речь идёт о платежах, которые арендатор должен вносить независимо от повреждения, в другом — о платежах по договорам, расторгнутым из-за повреждения. Какой сценарий покрыт, нужно прописать в договоре. Для ТЦ период восстановления часто долгий, поэтому период возмещения в 3–6 месяцев может оказаться недостаточным.

Теракт и БПЛА — отдельные риски

По обоим документам теракт и диверсия не входят в базовые риски автоматически. У СОГАЗ они действуют, только если прямо указаны в договоре. У РЕСО ущерб, связанный с терактом, даже если он выразился в пожаре или бое стекол, рассматривается только по риску «Терроризм, диверсия». Риск БПЛА у РЕСО страхуется только вместе с ним, со своей страховой суммой. У СОГАЗ падение БПЛА — отдельная опция, которая действует, только если прямо предусмотрена договором. Теракт или диверсия с использованием БПЛА покрываются не этой опцией, а рисками теракта и диверсии.

Для ТЦ это значит: если риск нужен, его надо явно включить и проверить лимит. Подробнее — в разделе о защите зданий от БПЛА: https://xn–80aaagbg8af0bhbhombqm7b.xn–p1ai/building-drones

Страховая сумма и оценка

Страховая сумма не может превышать действительную стоимость. Если она завышена, договор ничтожен в части превышения, а лишняя премия не возвращается. Если сумма занижена, выплата уменьшается пропорционально. При страховой стоимости 1 млрд рублей и сумме 600 млн убыток в 100 млн будет возмещён в размере 60 млн.

Как определяется стоимость:

• у РЕСО для зданий — стоимость строительства аналогичного объекта в данной местности с учётом износа, но не выше рыночной;
• у СОГАЗ — по бухгалтерским данным, экспертным заключениям, отчётам об оценке и иным документам.

Правила обоих страховщиков допускают условие, при котором пропорция не применяется. Для ТЦ, где стоимость меняется с индексацией строительных цен, это условие стоит запросить. Также нужно решить, включается ли НДС в страховую сумму: у СОГАЗ это обязательно указывается в договоре. У РЕСО выплата не включает НДС, если страхователь имеет право на его возмещение из бюджета и договор не предусматривает иное.

Отдельно проверьте вид страховой суммы. У РЕСО она по умолчанию агрегатная, то есть уменьшается на каждую выплату. После крупного убытка в середине года остаток покрытия может оказаться небольшим.

Как сравнивать предложения

Сравнивать стоит не премию, а условия. Минимальный набор вопросов:

Вопрос	Где смотреть
Что входит в «здание»: конструктив, отделка, инженерия, остекление?	Перечень имущества, определения правил
Указаны ли эскалаторы, вывески, фасадные элементы, парковка?	Перечень имущества
Агрегатная или неагрегатная сумма, есть ли пропорция?	Раздел о страховой сумме
Какие франшизы и по каким рискам?	Договор
Есть ли теракт, БПЛА, бой стекол, каков лимит?	Перечень рисков
Учитывается ли износ при выплате?	Раздел о размере ущерба
Покрыты ли расходы на расчистку и временное перемещение?	Дополнительные расходы
Период возмещения и временная франшиза по перерыву?	Договор по перерыву в деятельности
Лимит ответственности на случай, исключение договорной ответственности?	Договор по ответственности

Урегулирование крупного убытка

Порядок действий после пожара или крупного залива определяют правила и договор. По правилам РЕСО страхователь должен:

1. В течение 24 часов заявить в компетентные органы и обеспечить документальное подтверждение события.
2. Принять меры по уменьшению ущерба, как если бы имущество не было застраховано.
3. Не позднее трёх суток письменно уведомить страховщика.
4. Сохранить картину повреждений до осмотра, а если это невозможно — зафиксировать её на фото и видео.

Закон обязывает уведомить страховщика незамедлительно. Если этого не сделать, страховщик вправе отказать, если не будет доказано, что он своевременно узнал о случае или что задержка не повлияла на выплату.

Что важно для ТЦ при подготовке договора:

• износ. У РЕСО при расчёте восстановительных расходов учитывается износ, если договор не предусматривает иное. Для здания со сроком эксплуатации 10–15 лет разница существенна;
• расходы на уменьшение убытков возмещаются, даже если меры оказались безуспешными, но пропорционально отношению страховой суммы к стоимости;
• расчистка территории — у РЕСО только если это предусмотрено договором, в пределах 5% от страховой суммы повреждённой недвижимости, если не установлено иное;
• срок рассмотрения — у РЕСО и у СОГАЗ 30 рабочих дней после получения всех документов, если договор не устанавливает иное;
• экспертиза — при споре о размере ущерба каждая сторона может провести её за свой счёт.

При крупном убытке параллельно идут три процесса: имущественное урегулирование, расчёт потери аренды и претензии третьих лиц. Их удобно вести через одного координатора со стороны ТЦ.

Кейсы

Примеры из практики сервиса «Страховой навигатор». Указаны только данные, опубликованные на странице кейсов: https://xn–80aaagbg8af0bhbhombqm7b.xn–p1ai/cases

Объект	Стоимость договора страхования	Экономия клиента
Торговый центр на 31 млн	25 тыс. руб.	10%
Торговый центр на 100 млн	90 тыс. руб.	52%
Торговый центр на 300 млн	150 тыс. руб.	50%
Торговые павильоны на 15 млн	47 тыс. руб.	25%
Ответственность арендатора на 10 млн	42 тыс. руб.	60%
Ответственность арендатора на 100 млн	70 тыс. руб.	38%

Кейсы по ответственности арендатора показывают вторую сторону программы: требования к арендаторам о страховании ответственности выполнимы в рамках разумного бюджета.

Пример ситуации 1. В ТЦ разбита витрина галереи и стеклянная стела у входа. Витрина относится к остеклению здания. Стела стоит отдельно, и по правилам СОГАЗ её остекление застраховано, только если прямо указано в договоре. Вывод: при закупке перечислите рекламные конструкции и вывески отдельно.

Пример ситуации 2. Пожар в помещении арендатора повредил перекрытие и инженерные системы, ТЦ закрыт на четыре месяца. Повреждение здания рассматривается по имущественному договору, потеря аренды — по договору страхования перерыва, если его триггер выполнен и период возмещения покрывает срок восстановления. Если договор аренды освобождает арендатора от ответственности, страховщик вправе уменьшить или не производить выплату из-за потери права требования. Вывод: согласовывайте положения договоров аренды со страховщиком.

Частые вопросы

Нужно ли страховать ТЦ, если арендаторы застрахованы сами? Да. Полисы арендаторов защищают их имущество и ответственность, но не конструктив, инженерию и места общего пользования собственника.

Кто страхует ответственность — собственник или управляющая компания? Тот, чья деятельность может привести к вреду. Часто это оба, и их договоры нужно согласовать, чтобы не было пробелов.

Входят ли эскалаторы в инженерное оборудование? В прочитанных правилах прямо названы лифты и подъёмники. Эскалаторы и траволаторы надёжнее указать в перечне имущества отдельно.

Рассчитать программу страхования ТЦ

Подберём условия у нескольких страховщиков и сравним их по составу покрытия, суммам и исключениям: Страхование коммерческой недвижимости

Для расчёта подготовьте:

• адрес, площадь, год постройки и материалы конструкций;
• балансовую стоимость или отчёт об оценке здания и оборудования;
• перечень инженерных систем, лифтов и эскалаторов, данные о системах пожаротушения и охраны;
• арендный план: число арендаторов, годовой арендный доход, типовой договор аренды;
• историю убытков за 5 лет и действующие полисы.